建替えや賃貸経営を
お考えの皆様へ
INTRODUCTION：土地の有効活用、建替え、相続税対策をお考えの皆様へ
信頼と実績の「積水ハウス」の集合住宅「シャーメゾン」。「シャーメゾン」のサブリースを主な業務とする「積水ハウス不動産」（積水ハウスグループ）が展開する賃貸住宅ブランド… これが、テレビCMなどでもおなじみの「シャーメゾン」です。 弊社は、土呂エリアの「シャーメゾン特約店」です。
特約店は原則、エリア1社制。「地元」不動産会社としての実績はもちろん、特約店としてのモラルも大切な選定事由となります。「土呂エリアのシャーメゾン」は「積水ハウス」、「積水ハウス不動産」、「土呂不動産」が三位一体となり、「顧客の総合的利益の実現」を目指す「共同体」です。賃貸市場のニーズを商品に活かし提供する「積水ハウス」、オーナー様に代わり一切の貸主業を担い安心を提供する「積水ハウス不動産」、エリア内の特性やマーケットを把握し積水ハウス・積水ハウス不動産へ助言を行うとともに顧客からの高いCS評価を目指す「土呂不動産」。
お陰様で土呂エリアのシャーメゾン物件は、「募集から成約までの平均期間約2～3週間」、「長期にわたり入居率ほぼ100%」を実現しております。そしてまた、ひとえに「賃貸経営」といっても「顧客（オーナー）の考え方やメリット」は千差万別。 なかには「賃貸経営」をなさる必要のない方もいらっしゃいます。
つまり私どもは、各土地所有者様、各投資家様の「現状」や「ご資産状況」、「ご希望」や「不安」、「将来設計」を把握することなく、最善のご提案はあり得ないと考えております。全ては、オーナー様のために…。現在の賃貸住宅を取り巻く環境は、オーナー様にとって非常に厳しいものです。さまざまなリスクや不安をできる限り軽減し、投資としてだけではない、将来にわたり本当にご安心、ご満足いただける「あなただけ」の「賃貸経営」のお手伝いが、三社の目標です。なんでも結構です。是非、遠慮なくお気軽にご相談、お問い合わせくださいませ。
賃貸経営の目的は？
賃貸経営というと、イコール不労所得獲得（投資）…と考える方が一般的です。しかし実は、投資として不動産購入をしたり賃貸住宅を建設したりする方は、語弊を恐れずに申し上げますが、一部の富裕層の方です（もちろん平均的なサラリーマンの賃貸経営者もいらっしゃいますが、当然、ご年収や勤続等によるローン審査の壁や投資としての数値達成のためのエリア選定等、実情はかなり厳しく、投資家様のバイタリティも必要になります）。
ではどんな方が賃貸経営をされているかというと、やはり地主様です。土呂エリアではその比率が圧倒的に高くなります。しかしながら地主様の賃貸経営と言っても、その目的はさまざまです。土地持ちには土地持ちなりの懸念や不安、苦労があるものです。
賃貸経営の目的は、一言で言うと土地の有効利用です。この土地の有効利用の考え方や効果が、地主様によってさまざまに変化するのです。つまり、土地の活用が、収益を生み、税金を節約し、相続対策になるのです。オーナー様が、何を重視するのか、何に不安があるのか、何を目的にするのか、によって変化するわけです。土地は所有しているだけで経費を必要とします。つまり固定資産税等が発生します。しかし更地のままだと、何も収益を生み出しません。また、地主様にとって土地は先祖代々受け継いできた大切なものでもあります。受け継ぐ時には相続税の課税対象になります。そして土地は、活用方法によって資産価値が上がったり下がったりします。場合によっては資産価値は低い方が良い時もあり、低く評価してもらう方法もございます。もちろん、活用方法によっては大きな収益を生み出すこともあります。
昨今の状況及び今後の展望からも、ごく一部の地域を除き不動産の値上がりによる譲渡益目的の投資は現実味がございません。多角的検証から導き出した結論とし、相続税の納付目的の売却用土地を保有する等一部の事情を除き、やはり、保有している土地は有効活用するべき場合が多いと思います。 この有効利用の方法は、オーナー様の物理的状況や将来の考え方等により変わってくるものです。しかしながら「桶は桶屋」というとおり、各分野の専門家のお話を聞き、多角的検証の上、総合的な判断を下していただきたく思います。
是非私どもに大切な「あなた」の資産についてお聞かせください。必ず「あなた」の立場に立って、最善の方法をご提案いたします。そして最後まで、三社一体となり、安心のサポートをお約束いたします。
駐車場や空き地の有効活用
管理設備を持たない青空駐車場や空き地に賃貸住宅を建設し、賃貸経営することにより得られるメリットは大きいところで3つございます。
- インカムゲイン（賃料収入）の獲得もしくは増大
- 固定資産税等の軽減の特例が利用可能。
- 住宅用地の特例利用は、定められた一定条件を満たす必要があります。
- 新築住宅の建物の特例利用は、定められた一定要件を満たす必要があります。
- 将来的な相続税対策として特例が利用可能
- 貸家建付地評価や小規模宅地の評価減の特例の利用は、定められた一定要件を満たす必要があります。
では、更地や青空駐車場に賃貸住宅を建設した場合の上記3つのメリットについて以下の一般的参考事例を基に見てみましょう。
【一般的参考事例】
現在、駐車場利用している「200㎡の土地」に賃貸住宅を建設し賃貸経営する場合
| 現在 | 駐車場の状況：8台、賃料6,000円/1台 |
| 将来 | 賃貸住宅の状況：軽量鉄骨造3階建、60㎡の2LDKが6戸、賃料95,000円/1戸 |
なお、以下で利用する各特例等の利用条件は全て満たしているものとします。
【例1】インカムゲインの獲得及び増大について
| 年間インカムゲイン | ||
|---|---|---|
| 現在 | 駐車場経営の場合 | 6,000円×8台×12ヶ月＝576,000円 |
| 将来 | 賃貸住宅経営の場合 | 95,000円×6戸×12ヶ月＝6,840,000円 |
| 比較 |
駐車場経営 576,000円 ＜ 賃貸住宅経営 6,840,000円 同じ土地から実に「12倍」に迫る収益を生み出しています。 |
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- 立地・環境・マーケット需要等により供給すべき間取や広さが異なります。
- 戸当たり面積の小さい1K等の方が㎡単価は稼げます。一方、設備機器数が増加するためメンテナンス費が増大する傾向があります。 参考：2LDK（60㎡）×1戸＝95,000円、1K（30㎡）×2戸（60㎡）＝60,000円×2戸＝120,000円
- 賃貸経営は長期的視点での運営が重要です。エリア特性にマッチした住宅（間取・広さ）の供給することにより最大の敵となる空室リスクを軽減できます。
- 40㎡未満の住戸は、利用できない特例もあります。
【例2】所有しているだけで発生する費用「固定資産税等」について
通常、固定資産税・都市計画税は以下の計算で求めます。
固定資産税＝課税標準額×1.4%（標準税率）
- 課税標準は、固定資産税課税台帳に登録されている固定資産税評価額です。
- 固定資産税評価額は概ね公示地価の約7割です。
- 標準税率とは市区町村により条例で定められます。
都市計画税＝課税標準×0.3%（制限税率）
- 課税標準は、固定資産税課税台帳に登録されている固定資産税評価額です。
- 固定資産税評価額は概ね公示地価の約7割です。
- 制限税率は、これを超えてはいけない税率です。
| 現在 | 駐車場経営の場合
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固定資産税額＝28,000,000円×1.4%＝392,000円 都市計画税額＝28,000,000円×0.3%＝84,000円 土地の税額合計＝392,000円＋84,000円＝476,000円（年額） |
| 将来 | 賃貸住宅経営の場合
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土地の固定資産税額＝（2,800万円×1/6）×1.4％＝65,333円 土地の都市計画税額＝（2,800万円×1/3）×0.3％＝27,999円 土地の税額合計＝65,333円＋27,999円＝93,332円
建物の固定資産税額＝（360㎡×80,000円×1.4％）×1/2＝201,600円 建物の都市計画税額＝360㎡×80,000円×0.3％＝86,400円 建物の税額合計＝201,600円＋86,400円＝288,000円
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| 比較 （年間税額） |
土地だけの年間固定資産税等税額比較：駐車場 476,000円 ＞ 賃貸住宅 93,332円 固定資産税等の税額が約1/5に。8割超の税金削減効果。
土地と建物を含めて考察：駐車場 476,000円 ＜ 賃貸住宅 93,332円＋288,000円＝381,332円 建物を含めて考えてもまだ固定資産税等の税額が約2割削減。 |
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【例3】相続税対策
通常、相続税は以下の流れにより計算されます。
1）課税価格を求める（アルファベット記号は下記項目に対応）。
課税価格（A）＝a＋b＋c＋d－e－f
- 本来の相続財産
- みなし相続財産
- 3年以内の贈与財産
- 相続時精算課税制度を利用した贈与財産
- 非課税財産
- 債務・葬式費用
2）課税遺産額を求める。
課税遺産額（B）＝（A）－基礎控除額
- 基礎控除額＝3,000万円＋（法定相続人×600万円）
3）相続税の総額を求める。
- （B）を法定相続分で按分。
- 各相続人毎に相続税額を算出。 各相続人毎の相続税＝（B）×法定相続分×税率－控除額
- 相続税の総額（C）＝イで求めた各相続人の相続税の合計額
4）各相続人の相続税額を算出。
各相続人の実際の相続税額（D）＝（C）×当該相続人の課税額÷（A）
5）各相続人の納付税額を算出。
各相続人の納付税額＝（D）－各種税額控除
- 各種税額控除は、配偶者特別控除や未成年者控除等あります。
ここまでお読みいただいてお分かりの通り、相続税の算出過程で複数の課税価格控除や税額控除が適用されています。しかし、土地や建物については、その利用方法により課税価格の求め方が大きく変わってきます。通常、以下の通り評価されます。
土地の相続時評価＝路線価（公示価格の約8割）＝自用地評価 建物の相続時評価＝固定資産税評価額
しかし、賃貸住宅が建っている土地と賃貸住宅となる建物は、以下の通り考慮されます。
土地の評価＝路線価×（1－借地権割合×借家権割合×入居率）
建物の評価＝固定資産税評価額×（1－借家権割合×入居率）
- 借地権割合は、路線価図に記載がありエリアにより異なりますが、土呂エリアは、ほとんど60%です。
- 借家権割合は、基本的に30%となります。
| 現在 | 駐車場経営の場合
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駐車場の土地評価額＝180,000円×200㎡＝36,000,000円
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| 将来 | 賃貸住宅経営の場合
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貸家建付地評価＝180,000円×200㎡×（1-0.6×0.3×100%）＝29,520,000円 賃貸住宅評価＝25,000,000円×（1-0.3×100%）＝17,500,000円 |
| 比較 |
土地だけの評価額：駐車場 36,000,000円 ＞ 貸家建付地 29,520,000円
土地と建物を併せた評価額：駐車場 36,000,000円 ＞ 賃貸住宅 29,520,000円＋17,500,000円 ＝47,020,000円 |
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さらに相続発生時において被相続人に住宅ローンが残っていれば、相続財産から債務控除として差し引くことが可能です。また「小規模宅地の特例」により、貸付事業用宅地（賃貸宅地）の場合、一定要件を満たせば200㎡までの部分が50%減額されます。ただし、複数の宅地がある場合、特例の適用限度面積の計算が必要となります。 更地や駐車場を上手に活用することにより、土地の収益力を大きく向上させ、なおかつ、税制上のさまざまな特例や軽減を利用することが可能となります。
具体的なご相談も弊社顧問税理士をはじめ、積水ハウス、積水ハウス不動産と一緒に全力で対応させていただきます。 是非お気軽にご相談くださいませ。
建替え、シャーメゾン物件誕生事例
現在、ご自身で賃貸経営をなさっているオーナーの皆様はご存じだと思います。賃貸経営にはさまざまなリスクと負担が付きまとうことを…。
賃貸経営のリスク・負担とは？
- 空室リスク
- 賃料下落リスク
- 滞納や原状回復、入居者間等のさまざまなトラブルリスク
- 室内リフォームやメンテナンス、建物維持の費用負担
- トラブル発生時の精神的負担
- 仲介会社や入居者との対人関係負担
など
たくさんのインカムゲインがある半面、オーナー様を取り巻くリスクや負担は大きく、決して手放しで経営できるものではありません。 賃貸経営、それは実に手間のかかるビジネスなのです。 最近賃貸アパートを建て替えられた事例をご紹介いたします。
以前の状況
| 物件概要 | 木造賃貸アパート、築37年、約30㎡×8世帯 |
| 賃貸収入 | 賃料45,000円×8世帯×12ヶ月＝4,320,000円（年額） |
| 賃貸支出 | メンテナンス及びリフォーム費約600,000円（5年間の平均年額） |
| 問題点 |
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オーナー様としては、今のご自身の苦労を相続後にご子息様へ引き継がせたくなくとの思いを強く、同時に相続税の対策をしたい、とのことで弊社へご相談いただきました。オーナー様の目的（リスクと負担の軽減、相続税対策）を実現するべく、シャーメゾンシステムの活用を提案いたしました。
提案のポイント
- リスク・負担のアウトソーシング
- 長期に渡る安心安全経営
- 相続税対策（税理士による診断や助言）
立地エリアにおける賃貸住宅の需給状況、顧客志向、賃料相場等の現状と将来の予測をオーナー様へご説明の上、事業受託型運用、すなわちオーナー様のご希望を第一に、プランニングから建設、募集、管理までを一貫して任せるシャーメゾン借上げシステムによる賃貸経営を提案いたしました。
シャーメゾン借上げシステムによる賃貸経営のメリット
- 信頼と実績の積水ハウス関連会社に一連の事業を委託できる。
- サブリース方式による家賃保証と貸主業務の移管により安全、安心な賃貸経営が可能。
- 弊社顧問税理士はもとより積水ハウスの提携税理事務所等への相談が可能。
オーナー様は、最終的に立地の良さを活かし、単身女性をターゲットとした、ゆとりの1K・1DKプランをオール電化・オートロック付で他物件との差別化を実行。プランニングにも積極的に参加いただき、本当に素晴らしい積水ハウスの「シャーメゾン」の賃貸が誕生いたしました。
結果、募集開始2週間で全戸申込となる大人気物件となりました。表面利回りは以前の1.6倍にもなりました。もちろん、実質利回りやキャッシュオンキャッシュの比較をすればまた変わった結果が出てくるかもしれません。そもそも我々の提案自体も変わって参ります。しかし、このケースで大切なのは、利回りやインカムゲインだけではないのです。 最も大切なことは、お客様の不安や負担を取り除くことを第一に、しかしながら賃貸経営の旨味を残すことなのです。
現在の賃貸市場及び弱者救済の基つくられた各法律から、オーナー様を取り巻く環境は非常に厳しいものとなっております。 各法令法規にコンプライアンスした対処、そしてご入居者様の立場に立ったプロパティーマネジメントの実現は、個人の貸主様ではなかなか太刀打ちできない状況と言わざるを得ません。決して築年経過だけが建替え理由とはなり得ません。
ちなみに今回のケースで副産物が…。周辺の街並を考慮、デザイン性に配慮したことから、周辺の雰囲気が大変良く、明るく美しいものとなりました。少しかもしれませんが街並形成にも寄与した格好となりました。是非、オーナーの皆様の不安・不満をお聞かせください。我々は3社一丸となり最善のご提案をさせていただき、皆様の賃貸経営のお手伝いをお任せくださいませ。
1. 建替え前
築32年の建物
2. 相談・打合せ
積水ハウス・積水ハウス不動産を含めた4者での相談・打合せ
3. 契約
身の引き締まる思いです（請負工事契約・シャーメゾン借上契約）
4. 取壊し
いままでありがとう
5. 地鎮祭
安全に良い物件ができますように
6. 着工
いよいよ着工
7. 竣工
新築となった物件（平成20年5月）
8. 建物引渡
これからも3社でバックアップいたします
- 当該写真は上記「建替え、シャーメゾン物件誕生事例とは別事例物件です。
シャーメゾンが選ばれる理由
簡潔に申し上げます。 現在の地主型オーナーが抱える不安・負担を取り除くことができるから。
オーナー様の抱える不安・負担
- 空室リスク
- 家賃変動リスク
- 修理・修繕費用負担
- 各種トラブル対応負担
シャーメゾンなら…
- 空室リスク
テレビCM等によるブランド認知、CI確立。 積水ハウスが運営する「シャーメゾンドットコム」をはじめとする様々なネット媒体、各専門誌掲載、地元特約店による募集等による多数の反響。入居後のフォロー、シャーメゾンポイントの活用。これらにより入居率は96%～98%を誇ります。さら家賃保証型のサブリース契約により、空室時にも一定要件の基、賃料を送金。安心・健全な賃貸経営をバックアップします。 - 家賃変動リスク
徹底したマーケット把握、そして長期安定経営を見据えた賃料設定。賃料維持のための業界最先端の知識を有するプロ集団からの提案。プロパティマネジメントを念頭に入居者満足度の向上、入居期間の延長化。これらによりできる限り家賃下落を防ぎます。 土呂エリアのシャーメゾン賃貸は、15年家賃下落はほとんどありません。 - 修理・修繕費用負担
経年に伴う設備機器の故障修理・交換工事、退室時における次期募集に向けたリフォーム等、全てお任せいただけます。積水グループのバックアップで資産の価値を損なうことなく維持いたします。さらにオプションの「すまいるプラン」にご加入いただくと、大型設備機器以外のリフォームの費用負担が無くなります。 - 各種トラブル対応負担
シャーメゾンの借上契約により、積水ハウス不動産はオーナー様に代わり、「貸主」として活動して参ります。つまり全てのトラブルについて積水ハウス不動産が責任を持って対応することになります。もちろん一番大切なのは、トラブルを起こさない賃貸経営です。そのためのノウハウや対応は、いままでの実績が物語っております。オーナー様は、オーナー様を取り巻く様々な不安やリスクから解放され、安心・安全な賃貸経営を行うことが可能となります。
包み隠さずお話します。 この安心・安全な賃貸経営の対価として「管理委託費」がかかります。積水ハウスグループが責任を持って行うプロの管理として、必ずやご満足いただける対価です。他社の管理内容、企業の安心感等、是非ともトータル的にご検討ください。
ご不明点等ございましたら、まずは遠慮なくお問い合わせください。 必ずやご満足いただけるご提案、サポートをさせていただきます。
